Immobilie erben: Was müssen Sie beachten?

Erbschaftsteuer bei Immobilien

Die Erbschaftsteuer richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad und dem Wert der Immobilie. Ehepartner haben einen Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder von 400.000 Euro. Darüber hinaus fällt je nach Steuerklasse ein Steuersatz von 7–30 % an. Der steuerliche Wert wird vom Finanzamt anhand des Vergleichswertverfahrens ermittelt und liegt in München oft nahe am tatsächlichen Marktwert.

Steuerbefreiung bei Eigennutzung

Eine wichtige Ausnahme: Erbt ein Ehepartner oder Kind die selbst genutzte Familienimmobilie und bewohnt sie anschließend mindestens 10 Jahre selbst, fällt keine Erbschaftsteuer an. Für Kinder gilt dies allerdings nur bis zu einer Wohnfläche von 200 m². Diese Regelung kann in München angesichts der hohen Immobilienwerte eine Steuerersparnis im sechsstelligen Bereich bedeuten.

Erbengemeinschaft und Immobilie

Erben mehrere Personen gemeinsam, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Entscheidungen über die Immobilie (Verkauf, Vermietung, Sanierung) müssen einstimmig getroffen werden. In der Praxis führt dies häufig zu Konflikten. Mögliche Lösungen sind: ein Miterbe übernimmt die Anteile der anderen, die Immobilie wird gemeinsam verkauft, oder im Streitfall wird eine Teilungsversteigerung beantragt — die allerdings selten den bestmöglichen Preis erzielt.

Verkauf einer geerbten Immobilie

Möchten Sie die geerbte Immobilie verkaufen, beachten Sie die Spekulationsfrist: Wurde die Immobilie vom Erblasser vor mehr als 10 Jahren erworben, ist der Verkauf steuerfrei. War die Haltedauer kürzer, müssen Sie den Gewinn versteuern — es sei denn, die Immobilie wurde in den letzten zwei Jahren vom Erblasser oder Ihnen selbst bewohnt. Ein lokaler Makler kann Sie bei der Bewertung und Vermarktung der geerbten Immobilie unterstützen.

Häufige Fragen

Muss ich das Erbe annehmen, wenn eine verschuldete Immobilie dazugehört?+

Nein. Sie haben 6 Wochen ab Kenntnis des Erbfalls Zeit, das Erbe auszuschlagen. Ist die Immobilie überschuldet (z. B. hohe Restschuld bei der Bank), kann die Ausschlagung sinnvoll sein. Lassen Sie sich vorher unbedingt rechtlich beraten, denn die Ausschlagung betrifft den gesamten Nachlass — nicht nur die Immobilie.

Brauche ich einen Erbschein für den Immobilienverkauf?+

Ja, für die Umschreibung im Grundbuch benötigen Sie entweder einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Der Erbschein kostet je nach Nachlasswert mehrere Hundert bis Tausend Euro. Ein notarielles Testament kann den Erbschein ersetzen und ist daher kostengünstiger.

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