Mietrendite berechnen: Lohnt sich die Kapitalanlage?

Bruttomietrendite berechnen

Die Bruttomietrendite ist die einfachste Kennzahl: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis mal 100. Beispiel: Eine Wohnung kostet 400.000 Euro und erzielt 1.200 Euro Kaltmiete pro Monat. Die Bruttomietrendite beträgt (14.400 / 400.000) × 100 = 3,6 %. In München liegen die Bruttomietrenditen derzeit je nach Lage zwischen 2,5 % und 4,0 % — deutlich unter dem Bundesdurchschnitt.

Nettomietrendite: Die realistischere Kennzahl

Die Nettomietrendite berücksichtigt die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallrisiko) und die Kaufnebenkosten. Ziehen Sie von der Jahreskaltmiete die Bewirtschaftungskosten ab und teilen Sie durch den Gesamtaufwand (Kaufpreis + Nebenkosten). In München ergibt sich so oft eine Nettomietrendite von nur 2,0–3,0 %. Dennoch kann sich die Investition durch Wertsteigerung und Steuervorteile lohnen.

Worauf Kapitalanleger in München achten sollten

München bietet niedrige Renditen, aber eine hohe Wertstabilität und regelmäßige Wertsteigerungen. Achten Sie auf eine gute Mikrolagе (ÖPNV-Anbindung, Infrastruktur), einen soliden Gebäudezustand und realistische Mietsteigerungspotenziale. Prüfen Sie außerdem, ob die Wohnung der Mietpreisbremse unterliegt (in München gilt sie flächendeckend) und kalkulieren Sie die Steuervorteile durch Abschreibung (AfA) und Zinsabzug mit ein.

Häufige Fragen

Welche Mietrendite ist in München realistisch?+

In München liegt die Bruttomietrendite für Bestandswohnungen aktuell bei 2,5–4,0 %, in Top-Lagen auch darunter. Neubauten erzielen aufgrund der hohen Kaufpreise oft nur 2,0–2,5 %. Im Münchener Umland (Fürstenfeldbruck, Dachau, Freising) sind 3,5–4,5 % möglich.

Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage trotz niedriger Rendite?+

Ja, wenn Sie die Gesamtrendite betrachten: Neben der Mietrendite profitieren Sie in München von der historisch stabilen Wertsteigerung (im Schnitt 3–5 % pro Jahr) und den steuerlichen Vorteilen. Außerdem ist eine Immobilie ein inflationsgeschützter Sachwert, der Ihre Anlage langfristig absichert.

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