Die Ausgangslage ehrlich prüfen
Bevor Sie sich zwischen Verkauf und Vermietung entscheiden, sollten Sie drei Fragen klären: In welchem Zustand ist das Haus (Sanierungsstau kostet bei Vermietung UND Verkauf Geld, aber unterschiedlich viel)? Wie ist Ihre persönliche Situation (brauchen Sie Liquidität, etwa um Miterben oder die Erbschaftsteuer auszuzahlen)? Und: Sind Sie Alleinerbe oder Teil einer Erbengemeinschaft? In einer Erbengemeinschaft müssen alle Entscheidungen einstimmig fallen — eine dauerhafte gemeinsame Vermietung funktioniert in der Praxis nur selten konfliktfrei.
Was für die Vermietung spricht
Eine vermietete Immobilie in München ist eine wertstabile Kapitalanlage: Die Nachfrage nach Mietwohnraum ist dauerhaft hoch, Leerstandsrisiko praktisch null, und langfristig profitieren Sie von Wertsteigerungen. Zudem können Sie Abschreibung, Zinsen und Instandhaltungskosten steuerlich geltend machen. Die Kehrseite: Die laufende Mietrendite ist in München mit brutto 2,5–4,0 % niedrig, Sie tragen Verwaltungsaufwand und Instandhaltungspflichten, und gebundenes Kapital steht nicht für andere Zwecke zur Verfügung.
Was für den Verkauf spricht
Der Verkauf schafft sofortige Liquidität — wichtig, wenn Erbschaftsteuer fällig wird oder Miterben ausgezahlt werden müssen. Ein entscheidender steuerlicher Punkt: Als Erbe übernehmen Sie die Haltedauer des Erblassers. Hatte dieser das Haus länger als 10 Jahre oder hat er es zuletzt selbst bewohnt, ist Ihr Verkaufsgewinn in der Regel einkommensteuerfrei — bei den Münchner Wertsteigerungen der letzten Jahrzehnte oft ein sechsstelliger Vorteil. Wer dagegen erst vermietet und später verkauft, verschenkt unter Umständen genau dieses Zeitfenster nicht, sollte die Fristen aber genau prüfen lassen.
Der Sonderfall: Selbst einziehen
Ziehen Sie als Ehepartner oder Kind selbst in das geerbte Familienheim ein und bewohnen es mindestens 10 Jahre, entfällt die Erbschaftsteuer auf die Immobilie vollständig (bei Kindern begrenzt auf 200 m² Wohnfläche). Angesichts Münchner Immobilienwerte kann das die steuerlich attraktivste Option von allen sein — sie setzt aber voraus, dass das Haus zu Ihrer Lebenssituation passt und Sie sich langfristig binden wollen.
Unsere Empfehlung: Erst bewerten, dann entscheiden
Grundlage jeder guten Entscheidung ist der aktuelle Marktwert. Erst wenn Sie wissen, was das Haus heute wert ist und welche Miete realistisch erzielbar wäre, können Sie Verkaufserlös und Mietrendite seriös vergleichen. Eine kostenlose Werteinschätzung durch einen lokalen Makler liefert beide Zahlen — und ist unverbindlich, egal wie Sie sich danach entscheiden.
Häufige Fragen
Wie schnell muss ich mich nach dem Erbfall entscheiden?+
Was passiert, wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einig wird?+
Lohnt sich eine Sanierung vor dem Verkauf?+
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