Die 10-Jahres-Spekulationsfrist
Verkaufen Sie eine nicht selbst genutzte Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb, müssen Sie den Gewinn als sonstige Einkünfte nach § 23 EStG versteuern. Der Steuersatz richtet sich nach Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz und kann bis zu 45 % betragen. Die Frist beginnt mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags beim Erwerb und endet mit dem Datum des Verkaufsvertrags.
Ausnahme: Eigennutzung
Haben Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt, ist der Verkauf auch innerhalb der 10 Jahre steuerfrei. Wichtig: Es reicht, wenn Sie die Wohnung im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren zumindest zeitweise selbst genutzt haben. Bei einem Verkauf im März 2026 müssten Sie die Immobilie also ab Januar 2024 durchgehend selbst bewohnt haben.
Gewinnermittlung und Steuerberechnung
Der steuerpflichtige Gewinn ergibt sich aus dem Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungskosten (Kaufpreis + Nebenkosten), der Veräußerungskosten (Maklerprovision, Notarkosten) und der vorgenommenen Abschreibungen (AfA bei vermieteten Objekten). Haben Sie in den 10 Jahren Modernisierungen durchgeführt, erhöhen diese die Anschaffungskosten und mindern den steuerpflichtigen Gewinn.
Legale Steueroptimierung
Planen Sie den Verkauf rechtzeitig: Können Sie die 10-Jahres-Frist einhalten, sparen Sie die komplette Spekulationssteuer. Prüfen Sie, ob die Eigennutzungs-Ausnahme greift. Bei vermieteten Objekten können werterhöhende Renovierungen kurz vor Fristablauf die Steuerlast senken, da sie als Anschaffungskosten gelten. Lassen Sie sich von einem Steuerberater individuell beraten — die Steuerersparnis kann in München bei einem einzigen Verkauf leicht fünf- bis sechsstellig sein.
Häufige Fragen
Gilt die Spekulationsfrist auch bei Erbschaft?+
Wie hoch ist die Spekulationssteuer bei einem Hausverkauf in München?+
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